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你是我的小胖胖
 

举人

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发表于:2018-06-12 09:57

直达 楼主
开篇,想给大家分享一组房价信息:

天宁新城板块:金新御园49#楼预计价格14000元/㎡,天宁吾悦广场,据网传,均价部分,约为16000元/㎡左右。

新桥板块:碧桂园壹号天禧,预计均价17700元/㎡(带装修)

薛家板块:万科弘阳君望甲第,上次开盘均价13000-14000元/㎡(带装修);雅居乐凤凰台预计均价11800元/㎡

凤凰新城板块:中海铂悦公馆,预计开盘均价超19000元/㎡(带装修)中海凤凰熙岸,收官之时,均价已达10800-12500元/㎡

……这样的数据还在每天刷新,每月都有变化



(数据截止时间2018年6月11日)

上面的这些,在不考虑买房的人眼里,就是一串数字,无关痛痒,但在真正的购房人眼里,全部都是煎熬。

不少网友对于房价的上涨都有自己的看法,

很多人用一句简单的话来概括:这房价,大概是不会降了。

也有人用面包与面粉的关系来诠释:地价贵了,房价肯定水涨船高。

如果我们站在城市发展的角度去看呢?中国的城市化进程还在加速,很多城市向自己的外部扩张,拉伸城市版图、大兴土木、大搞基建、虹吸人口和劳动力。地方政府因此而背上了巨额的债务,不得不以超前的规划来整合新的城市框架,那么这些新的区域就会被赋予抬高“房价”的特权。

也就说,一个城市的房价,除了本地所能被消化的购买力支撑,其他要素就是由这个城市的大基建和各种市政设施投资规模总量来决定的。


说直白点,政府斥巨资在城市发展上,所花的每一分钱都是要有回报的,所以,动用到了最有效的财政收入,那就是“土地”。当然土地资源毕竟有限,想要这笔财政收入稳定且最大化,就要要推慢土拍的节奏,放大单位面积土地的单价,也就是楼面价。直白点说,卖地慢一点,地价贵一点收益才会多。

当然在城市化进程中,除了必要的房价上涨,还有一波人是一定会被这个时代所耽误,那就是“刚需”!再次解释一下这个词,买房是刚性需求,绝非弹性需求的这一拨人。也就是说生活在这个城市,买房or落户是他的必然选择,不管早买晚买,总归要买的。那些说可投资可自住,或者可买可不买的都不能算作纯刚需哦!

其实,目前常州四大区域,属于刚需的项目还真的不多。大部分楼盘,打着刚需的旗号,做了精装修去溢价,根本不适合刚需购买。这几天,我也留意到一个项目快要入市了,正好趁着没有什么刚需项目出炉的时候做一下讲解,武进的观棠项目,由三家开发商联手打造,分别是嘉宏、华宇和港龙。
网传,这个项目高层均价在10000-11000元/㎡,甚至有部分楼层可能在9字头。这块地是嘉宏在去年12月以2.45亿拿下的,楼面价3574元/㎡,好像从这个层面上看,房子卖到这个价位也算可以了。不过你可以纵向横向去对比一下:

1、高架内环的新盘房价同批次的:

很多城市都会有环线的概念,在常州,城市还没到到达那种以环线分别地段好坏的地步。通常我们会着重考虑高架内环的楼盘,心理上默认这里是环内。而观棠位于广电东路与青洋路高架交汇处,恰好是高架内环。
目前环内房价在10000-11000元/㎡的有哪些盘?

之前的华润国际社区,确实比较惊喜,均价都是1.1万多,目前确定的消息是,下一次的开盘,预计均价在12500元/㎡,不过这里由于性价比确实很高,所以每次都是需要靠关系或者需要靠首付比例才能制胜的,纯刚需是基本没有机会的。况且,很多人对华润的土地还是抱着一定的“敬畏”之心,无从下手。

君泰尚德花园,自从意外的入了教科院附中的学区范围就销声匿迹了,之前确实也是这样的价格,不过,网传要11月-12月才会有开盘,价格肯定也是做了上涨操作的。

中海凤凰熙岸,这个盘确实开盘价格不贵,不过最终以售罄收关,后期再无房源。

可以说,环内捡的出来的刚需,还真的非常少,观棠能算一个。

2、同价格的产品分别位于哪里?

不比地段的前提说,说说这个产品的价格,27层总高的高层,均价在万元附近的,都在什么地段。

值得一提的是乡镇盘,自新城年后激战84轮拿下武进洛阳一幅纯住宅用地之后,乡镇地块也遭到房企的热抢,南夏墅的新城都荟项目,预计售价也在万元以上,荣盛拿下的南夏墅地铁口附近楼面价为5699元/㎡,售价肯定不用多说,自然不会便宜。

路劲天隽峰荟,坐标遥观,3#楼在售,均价11500-12000元/㎡;还有的就是薛家的项目,雅居乐凤凰台和万科弘阳君望甲第,不论是带装修还是毛坯,售价都比观棠要高。

从以上两个方面对比下来,观棠的这个定价确实还可以在刚需的考量范围内,至于区域可能目前发展不算太好,不过却要比过度强调规划和未来的板块要更适合刚需入手。

目前区域中还存在的一些重点问题:

1、交通不便,出行主要依靠高架。

2、学区一般,可作为落户跳板

3、周边厂区偏多,可能存在环境污染。

从产品层面讲
适合刚需的主要优势

1、户型方面

刚需对于功能性的要求比普通的投资客要多,房间一定要够用是刚需的主旋律。所以很多落户难题城市会出现70㎡做三房,100㎡做四房。保证很多刚需在一定的年份中可以不用考虑换房。比如这套房可以住个十年八年等有钱了再进行置换。

观棠这次的高层户型是103㎡的三房两厅两卫和124㎡的四房两厅两卫。103平做到了其他小区115-130平米左右的功能。而124㎡则做到了其他小区130-150㎡左右的功能。不管房间大小,最起码对于刚需来说,多一个房间总比少一个房间要好。对于三代同堂的刚需来说,除了对于房间的需求,2卫生间也能在103㎡的面积上实现。

2、首付方面

大致计算了一下,103㎡,首付30万左右,比起那些要5成首付入门的要容易上车。

124㎡,首付差不多40万出头,贷款也不需要超过100万。

3、采光方面

高层位于整个小区最北边,南向为洋房,普遍层高8层,所以基本没什么遮挡。
房子不多,客群不缺
“跳板”你上车吗?

观棠的地段不能说好,甚至还有点差,但是总共就3栋高层,客群其实也是不缺的,周边大量的厂、私房、还有湖塘纺织城,为这个片区提供了大量的流动人口。

刚需多的地方总有置业需求,尤其是异乡人,他们不愿意远离自己熟悉的片区,既然要上车,肯定会就近选择。

有心的人可以到周边看看,我画了一张简图,虚线区域都是潜在客群,包括项目南侧采菱家园的置换需求,周边又无什么竞品楼盘,销售难度非常低。
当然很多人会说,这个片区目前的发展不尽如人意,未来的潜力如何我也没办法判断。只是价格合适,真的不敢入手。

在篇尾我想强调的一件事就是“置换”。以前常州楼叔的小编曾经写过一篇文章“我为什么要买垃圾盘,它存在的意义就是让我去置换高端盘”。中国特色的户籍政策让很多无房者无法享受城市红利。这样低价位能入手的房子,起码能给你一个落户的机会,将来,这个房子作为“跳板”可以让你置换更为舒适的住房。

如果你想买武进观棠项目,请加我个人微信(微信号:xiao114789)备注观棠+电话号码,我拉你进【观棠实战买房群】第一时间获取项目信息、开盘攻略、独家爆料!


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最后一图,红框区域可以半夜在高架上开窗体验下
2018-12-31 威望 +1
选择新桥才是选择未来
2018-12-04 威望 +1
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2018-10-16 威望 +1
化工异味,2户门对门,不介意的可以考虑。
2018-08-19 威望 +1
这些大部分都不是高架内的
2018-08-08 威望 +1
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2018-07-03 威望 +1
位置及配套太烂
2018-06-20 威望 +1
年初到现在二手房成交500套左右 呵呵 有价无市
2018-06-13 威望 +1
周围全部是工厂
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位置及配套太烂。
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现在社会真奔放 房事还发帖热议
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房子想卖什么价格,开发商定定的吗
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既然是刚需最后的机会,那就说明往后的房市没刚需什么事了。没了刚需 ..
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你做东我请客

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发表于 2018-06-12 10:02

地方有点偏,价格低点可以考虑
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cathy831211

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发表于 2018-06-12 10:45

今年环保检查力度大,环境还行,以前可以问问住在那里的人旁边工业园的味道,熏的你都不敢开窗!
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liquidsnake  

八品县丞

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发表于 2018-06-12 11:03

乖乖~政府花的每一分钱都要有回报。赤裸裸的和老百姓做生意,社会主义真是好!难怪常州房价会上天,期待涨到10万一平哦。 来自化龙巷APP
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哥给的不是分,是支持
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哈哈,顶你
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黑色胸毛在燃烧

四品知府

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发表于 2018-06-12 11:21

  

引用楼主liquidsnake于06-12 11:03发表的  :
乖乖~政府花的每一分钱都要有回报。赤裸裸的和老百姓做生意,社会主义真是好!难怪常州房价会上天,期待涨到10万一平哦。


10万一平,你太低估了。我的预期是100万一平 来自化龙巷APP
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等汇率崩了 100万一平也就不远了
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天朝骄子

六品通判

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发表于 2018-06-12 11:27

抢钱了。 来自化龙巷APP
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龍乘風  

八品县丞

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发表于 2018-06-12 11:35

既然是刚需最后的机会,那就说明往后的房市没刚需什么事了。没了刚需,你们就可以自己和自己愉快的玩耍了
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常州的农民  

五品知州

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发表于 2018-06-12 11:39

大房托化龙巷与中介联合广告贴
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下雨天a

八品县丞

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发表于 2018-06-12 11:40

那里也要1万呀!乡下的乡下。 来自化龙巷APP
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二品巡抚

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发表于 2018-06-12 11:45

只有房价慢慢涨,社会才和谐稳定。否则,砸售楼处什么的就会上演了。
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bbg1230

六品通判

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发表于 2018-06-12 11:56

周边貌似有个大化工企业,车子每次在高架上开到那附近一股臭味 来自化龙巷APP
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益和坊燕窝店  

庶民

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发表于 2018-06-12 12:02

房地产都搞合纵连横了啊 来自化龙巷APP
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charber

七品知县

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发表于 2018-06-12 12:03

旁边就有化工厂,开车过去就是一股味道,你敢买但是敢住吗 来自化龙巷APP
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简简单单蓝乐

八品县丞

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发表于 2018-06-12 12:03

你就天天发房地产的广告吧
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zhangwalter2008

二品巡抚

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发表于 2018-06-12 12:05

梦回香江

七品知县

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发表于 2018-06-12 12:08

既然是刚需最后的机会,那就说明往后的房市没刚需什么事了。
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天下第一刷

七品知县

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发表于 2018-06-12 12:11

脑子进水了,遥观还一万多,还不如买今创的房子,只要二三千。 来自化龙巷APP
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春江路人甲  

六品通判

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发表于 2018-06-12 12:20

刚需哦,买。 来自化龙巷APP
闪闪红惺  

九品芝麻官

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发表于 2018-06-12 12:21

售楼处赶紧找拖去,50元一人 来自化龙巷APP
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骷髅骑士

九品芝麻官

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发表于 2018-06-12 12:35

这地址也敢一万起,看看就好,该回家做饭了 来自化龙巷APP
jgfmmyt

八品县丞

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发表于 2018-06-12 12:43

我就这么跟你们说吧 贷款30年买房子的人,你要是觉得这30年里房价一直能涨,你们就买吧,要是房价崩盘一次,你们就哭吧 来自化龙巷APP
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AAC

九品芝麻官

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发表于 2018-06-12 12:48

那周边味道太大。不适合居住。 来自化龙巷APP
03999517

三品按察使

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发表于 2018-06-12 12:53

情愿多加4000元,买天宁新城板块,毕竟买房是一辈子的事情 来自化龙巷APP
cfj1980  

九品芝麻官

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发表于 2018-06-12 13:01

有骨气都别买~~让他涨卖给鬼 来自化龙巷APP
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怀志强

秀才

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发表于 2018-06-12 13:14

有个万一就怕不抗跌呀 来自化龙巷APP
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